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近期，财政部部长肖捷在《党的十九大报告辅导读本》中谈及房地产税，明确了房地产税的征收思路，包括立法先行、充分给予地方自主权、降低交易环节税收以及按照房屋评估值征收等。关于房地产税征收问题，自年房改以来就呼声不断。近年来，受高房价影响，在多方呼吁下，房地产税有望提上日程。中国房地产税收入占地方税收的70%，包括房地产业营业税、企业所得税、个人所得税、房产税、城镇土地使用税、城市房地产税、印花税、土地增值税、契税、耕地占用税等。房产税是以房屋为征税对象，向产权所有人征收的一种财产税。现在市场上热议的房地产税，其中，房产税与老百姓关系最大，争议的焦点也在于房产税。
那么，是否应该征收房产税？如何征收才合理？12月7日，凤凰网财经在第十届国际跨国公司领袖圆桌会议上专访“中国房地产之父”孟晓苏进行解读。
年，孟晓苏到中房集团任职，历任中房集团总经理、董事长，在执掌中房集团期间不断推进住房制度改革。年，孟晓苏担任房改课题组组长，见证了第一次房改的全部历程。作为房改方案的设计者之一，孟晓苏对中国房地产业发展认识具有很高的权威性和前瞻性。
孟晓苏认为，把房产税当成一个“物业税”，政府相当于大的物业公司，需要税收收入来维持环境的日常维护，比如修路、基建等，房地产税理所当然应该征收。“其实，房地产税在房改之初就应该征收，难度也比较小，现在虽然难度较大，但作为缺失的一个税种，房产税迟早都要征。”
孟晓苏建议不应该单纯采用按照评估值办法进行征收，应该“老人老办法、新人新办法”，比如房改房、拆迁房等可以按照购置原值征收。“所有的城市住房，包括农村也都交税。按照房子征税，比如小区三千户，一定是三千个税源，有五套房就交五套。那么，只有一套房怎么办？第二个政策出来了，根据情况退税，让老百姓按照自己家庭情况去退税，家庭情况不是按照人均多少面积，而是根据家庭婚姻状态，有几个孩子、老人赡养和房屋的按揭等。国外房屋按揭的利息就退税，这样也就照顾困难群众，鼓励人们善待婚姻，赡养家庭，而不是像有些政策鼓励人们离婚。”
以下为专访实录：
因为没有房产税，城市建设费用分摊给了两类人
凤凰财经：作为年房改制度的设计者之一，近20年了，您怎么评价房改的作用？
孟晓苏：房改部分好的作用满足了人民群众对住房的需求，同时房改带动了经济发展，比如房改前钢铁产量一年才1亿吨，现在达到8亿吨。另一方面，房改之后，房价确实变高了。
为什么这么高？房改初期房价非常低，用两三万就可以买一套一百多平米的房子，现在北京一套房都值上千万，房价落差空间一部分由于房改造成的，另外一部分因为买房的人承担了所有城市建设费用、拆迁户的拆迁费用等。
中国应不应该征收房产税？所有城市建设费用部分摊到最后买房人手里，由最终买房的人承担所有成本，这是不公平的，此前已经买房的人也应该一起分摊这个成本，这和开车要交过路费是一个道理。
凤凰财经：所以，应该征收房地产税？
孟晓苏：这是年推动房改的原则，房改之前老百姓没有房产，不需要交税，但是房改之后，有房的越来越多，而有一部分人没有房，贫富差距拉开了，这显得不合理，年我们向国务院提出了增加一个保有税，同时减少一个流转税的建议。中央十六届三中全会提出了推动城市建设税费改革，时机成熟时，征收统一规范的税。征收保有税，减少有关税费，即流转税。
因为没有征收房地产税，城市建设费用就分摊给两类人，第一是农民，政府通过低价征用了他们的土地，然后再高价拍卖出去，获得高额土地出让金；第二是最后买房的年轻人，开发商拿到地之后建设商品房后，高价卖给购房者，最后买房的年轻人承担了价差。这两类人都是弱势群体，通过不合理的制度将建设费用分摊到了他们手里。
为什么不合理的制度会延续至今？首先过去老百姓没有缴纳房产税的习惯。第二，减税容易，增加税很难。土地差价加房地产税的费用大概占了地方政府收入的60%左右。国外地方政府的税收来源，70%是房产税、地税。
如果在年提议时就开始征收这个税，难度还不大，因为房价很低。现在房价高了，摊入房价里的土地成本也高了，操作起来难度有点大。
如有征房产税，政府对土地依赖性就会减少
凤凰财经：您的意思是征收这个税起到了调节收入，促进公平的作用，保护弱势群体？
孟晓苏：这个点很有说服力。还有一个观点，我觉得社会大众也要接受，政府需要税收收入来维持管理和建设。如果没有财政收入，政府哪有钱修路修桥？
凤凰财经：但是目前来看，土地出让金占地方收入很大比例，似乎政府也习惯了土地财政的模式。
孟晓苏：这就是改革换轨的过程，如果有房产税，政府对土地依赖性就会减少，不是一刀切，是此消彼涨的过程。新设立一个税，起步征收比例不一样，我相信今后随着房价会高起来。通过换轨，使房地产行业发展回归正常，使得一些人买房不再承担这么多成本费用，这是很长的过程，但是没有房产税，转轨不可能实现。
我们的房改是从国外学的，但我们的征税思路并没有完全学过来，房地产税改和房改的思想是一脉相承的，仅仅有房改没有税是割裂的，不成系统的。特朗普减税，减的是企业所得税，个人收入所得税，没有减房产税，如果取消了房产税、土地税，地方政府难以为继。国外的政府、管理机构，没有房产税是不可能的。
房地产税不能跟房价波动联系在一起
凤凰财经：目前房价那么高，是否具有可操作性？
孟晓苏：征收房地产税越晚越被动。我认为房产税的出台越来越近，它是个好税，不征税才是错的，这样可以让有三五套甚至八套房的人承担自己房屋周边的维护税，承担城市建设费，而新买房的人不用承担那么多成本。
凤凰财经：但是现在就有分歧，有人期待征收，抑制房价暴涨，也有人认为提高成本反而推高房价？您怎么看，征收房地产税会带来房价的波动吗？
孟晓苏：全世界国家不征房地产税的少，中国是特例，其它国家房价也是该涨涨该跌跌，没有因税受影响。这是一个复杂的过程，不能跟房价联系在一起，应该和物业费连在一起，比如过去中国老百姓不愿意交物业费，结果楼道脏兮兮的，现在老百姓发现了交物业费给物业公司，物业公司会来打扫卫生、绿化、道路照明，维修等，保持环境安静。房产税原理跟物业费是一样的，政府管着整个城市的绿化、环境、城市道路建设等。政府帮管才能保证城市环境优美，地方政府是大物业公司的概念，清楚了交物业费的概念，慢慢就会接受交房产税。
所有的城市住房包括农村都交税按照房子征税
凤凰财经：那么，如果征收，应该如何设定征收规则，既能增加政府收入，又能体现公平调节作用？有说第一套房免征的等。
孟晓苏：有些专家建议，建立全民的住房数据系统，所有人买房都上网，这个很难，婚姻状况变化，买卖交易等都会影响。中国是一个大国，不是一个小国，这不是简政放权，而是加权，我认为这个办法不可取。我觉得学习国外方式就行了，比如首先学他们的征税方式，所有的城市住房，包括农村也都交税。按照房子征税，比如小区三千户，一定是三千个税源，有五套房就交五套。那么，只有一套房怎么办？第二个政策出来了，根据情况退税，让老百姓按照自己家庭情况去退税，家庭情况不是按照人均多少面积，而是根据家庭婚姻状态，有几个孩子、老人赡养和房屋的按揭等。国外房屋按揭的利息就退税，这样也就照顾困难群众，鼓励人们善待婚姻，赡养家庭，而不是像有些政策鼓励人们离婚。具体老百姓退哪套房？比如东城一套、西城一套、海淀一套，老百姓自己选择退，大家都退税，一退全上网了，信息系统就建起来了，退多少再根据政策，有的可能退回全部，有的可能退回一部分，这就把专家头疼的问题解决了，多数国家也是这么做的。
第三应该根据经济适用房、房改房等有所区别对待。第四从小产权房角度，涉及人口两个多亿的70亿平方米小产权房问题怎么解决？过去拿农民土地盖的房称为小产权房，卖给城里人说是违法的，既然没有土地出让金那就多征税，他们也愿意，交税了就合法了，不交税本身也是不合法的。
凤凰网财经：小产权房通过交税来改革？
孟晓苏：小产权不用这种办法解决解决不了。有人认为小产权交土地出让金就可以合法了，交土地出让金难度大不大？实际上，没人愿意交，因为一次性交得比较多，即使收上来，政府该拿走土地出让金吗？农民说这钱是我的，农民早认为卖出去了，现在增加土地出让金，不是让农民找政府制造摩擦吗。
房产税不需要再去搞试点了
凤凰财经：从您的分析来看，征收房地产税有很大必要性，也有很多益处。那么，您对重庆和上海房地产税试点效果，如何评价？
孟晓苏：重庆和上海没有普遍纳税的概念，对全国来说示范意义不大，房产税不需要再去搞试点了，需要国家统一立法，地方分头制定税则，而且这个税则应该是地方政府根据各地的情况来定，定低了，整个城市管理费不足，定高了，老百姓不愿意，就像物业费，要多了老百姓不愿意，要少了保安没了，所以税法一定要有，然后各个地方制定细则。美国各州房产税的规定不一样，可以学习这样的经验。
凤凰财经：比如一个地区可能不是很发达，房子也不是很贵，征收实际带来的地方政府收入其实也不会太多。
孟晓苏：地价低、房价低的地方税需求也少，像北京上海地价高、房价高，将来转化成税收的时候相对也高一些。比如现在北京，别的税收也不少，对土地收入依赖相对来说没那么大，真要推动起来，各地通过正常渠道研究征收。从不征税到征税是一个过程，但是我们制度形成本身滞后了，需要补齐短板。
为什么现在反对房地产税的声音那么大？因为形成了一个既得利益，几乎所有有房的人，面对政府不征税，政府帮你从农民那儿征地，开发商再高价卖给城里年轻人的时候，这个利益集团太大了。
房地产税征收应该“老人老办法，新人新办法”
凤凰财经：财政部部长肖捷在《党的十九大报告辅导读本》中谈及房地产税，明确了按照房屋评估值征收思路，您怎么看？
孟晓苏：我原来的意见是按照购置原值征收，我们住房不都是商品房，有房改房、拆迁安置房，按购置原值基本上把原来的拉平了，但是现在看财政部的意见是要按照评估征收。评估会不会让老百姓不好接受？比如有些房子现在值上千万了，按几千万来征有道理，但是按房改房征也有道理。年，国务院出台了一个《房地产税法暂行条例》，不过这个针对商业住宅，大概减掉一个20%左右的百分比，再加上土地出让金征收思路。如果房子子女继承了，只要一发生变动，一卖卖两千万，也按购置税征收，只照顾现在“老人”的一代，这样也是一个过渡的方式，这种方式我不好坚持，因为越晚推行，房价增值越高，差异越大，新房可以，老房不好办。中国有话叫老人老办法，新人新办法。至少购置原值对一些非常特殊的房改户、拆迁户是适合的，比如说北京的一个老人，房子现在值一千万，如果按照2%的税率，一年交二十万，一年退休金每月三千块钱，一年四万块钱，肯定是交不上的。
税务局有人主张评估，有的需要评估，比如小产权房，新房就是购置原值了，能够证明购置原值的就按购置原值征，照顾一代人。适当的照顾老百姓的既得利益还是必要的，包括老干部、老职工他们本身收入不高，房子是比工资收入更大的利益财产，适当的照顾利用购置原值来进行征税是合理的，这是改革开放成功的经验。这公平不公平呢？可以说不公平，因为住这么好的房子，现在都上千万了，还按原来的价格交税不公平。也可以说公平，因为他交不起。尊重历史和中国的房屋形成不同的情况来考虑征税，不必强求一律都搞评估。
租售合理比例各城市不一要培育租赁主体
凤凰财经：另外，关于房地产，目前对房地产长效机制的
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