上海首套房贷利率下调至9折工行农行紧

来源：综合证券时报、观察者网、上海证券报

8月10日，针对市场上有关农业银行下调上海首套房利率折扣的传闻，农业银行上海市分行向上证报作出回应称，并未调整过上海首套房贷款利率折扣，依旧维持在95折。

同时，针对近期有媒体报道上海部分银行下调个人住房贷款首套房利率，记者联系到工商银行上海分行相关负责人。该负责人表示，工行上海分行一贯坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，认真执行个人住房贷款差别化信贷政策，目前未对个人住房贷款利率政策进行调整。

此外，该行将严格落实国家对房地产市场发展的新要求，按风险审慎定价，确保政策执行到位，促进房地产市场平稳健康发展。

8月9日晚间，工行、农行调整上海首套房利率至9折的消息迅速传开，此前是95折，业内人士认为下调首套房利率为首次购房者释放利好，从而利好房地产销售商。

房企销售额同比高增

在房地产调控重压之下，今年上半年房企销售同比增长明显，7月份仍然势头不减。

国家统计局数据显示，得益于企业前半年抢收业绩和高周转战略，今年上半年全国商品房销售面积、销售金额较去年同期分别增长3.3%和13.2%，房地产开发投资额高位运行。

从克而瑞统计数据来看，7月份数据继续向好：

一是虽受季节性因素影响，7月单月销售较6月有所下降，但单月亿元的销售额与上半年均值基本持平；

二是百强房企7月单月业绩的同比增幅达到57.7%；

三是高杠杆房企7月单月同比增速超过2倍，接近去年高点水平。

从单月的销售额来看，碧桂园、万科、恒大仍然位列前三，其中，碧桂园及恒大销售额分别为亿元、亿元，相比去年同期有所下滑，但万科单月亿元的销售额却同比增长达到18%。

另外，保利、融创等第二梯队房企奋起直追，其中，保利7月单月销售额达到亿元，同比翻番；融创亿元的销售额同比增幅超过50%。这两家房企今年1-7月份的累计销售额同比增速分别达到50%和72%，分列十强房企中增速最大的一二名。

一线城市回暖三线下滑

政策面上，近期棚改政策对房地产影响较大。

上半年“国开行将棚改贷款审批权收回总行，全国一刀切暂停棚改”、“货币化安置收紧甚至退出”传闻甚嚣尘上，市场酝酿悲观情绪。

随后，7月份，住建部给市场吃了一颗定心丸，在吹风会上表示要因地制宜地推进棚改货币化安置，货币化安置并非全面收紧，仅限于房价上涨压力较大的热点城市，高库存城市货币化安置将持续推进。

香港交易所董事总经理、中国银行业协会首席经济学家巴曙松在博鳌地产论坛上表示：

从全国的趋势看，一些二线城市还会继续享受城市化加速的相关红利，但突破口很可能是从城市群建设入手，即中心城市带上周边二三线城市。三四线城市的棚改货币化支撑作用在慢慢减弱，规模、销售占比慢慢降低。增量时代的需求在逐步放缓。

数据也佐证了这一点。

据天风证券统计数据，今年前7个月，布局三四线的房企增速明显放缓，而全国布局的“万保招金”增速则达到45%。一线城市7月份单月销售套数、销售面积均同比增长超过10%，而三线城市则刚好相反。

业内人士指出，一线城市房企销量同比增长，而上海此次下调首套房利率又对数据有促进作用，这是今天地产股大涨的原因，不过主要还是利好布局一线城市的房企。

另外，从7月23日召开的国务院常务会议内容来看，下半年全面宽松的信号明显，“稳增长”是下半年的主基调，财政和货币政策宽松化则利好房地产。

地产股低位运行

销售数据靓丽，业绩也不会差到哪里去。就目前公布的上半年业绩预告来看，多家上市房企预计将实现同比高增长，甚至预计翻倍的企业不在少数。

中报业绩预告翻倍的部分房企名单：

虽房企前7月基本面向好，但因政策面仍然处于高压状态，地产股估值目前整体低位运行。数据显示，中信房地产板块平均PB不到3倍，目前仍有28只股票破净，其中也不乏上半年预告业绩同比增长的公司。

例如首开股份，预计上半年净利润约.96万元左右，同比增长接近3倍，但目前最新市净率仅0.63。

警惕房价反弹

在融网站上看到，其监测的上海地区30家银行首套房贷利率上，中国银行、北京银行、建设银行等三家已经可以申请9折优惠（4.41%）；另外，上海农商银行为92折（4.51%），华夏银行为95折（4.66%）。

“缺单子。”一位工行上海分行的房贷经理对《21世纪经济报道》描述最近几个月的感受时称：“手里的几个小中介这两个月都向客户推荐了建行，客户一定要9折，而建行一直执行的是首套房9折。”

据严跃进推测，下半年，包括上海在内，各城推盘节奏会加快。贷款政策会刺激入市，购房者可以抓住相对优惠的利率和楼盘限价机会，进一步降低购房成本。

“推盘项目要积极消化，一个健全和宽松的贷款环境是必要的。所以结合各地的预售证发放制度和备案制度调整，商业银行贷款给予适当宽松的做法是非常及时的，多少也和下半年商业银行提高按揭贷款业务比例的急迫程度有关。”

不过，仍需警惕房价反弹的现象。

虽然本身此类政策是利好的，对于刚需购房者是有积极作用的，但是往往会被过度解读。比如中介代理公司会借此来“怂恿”购房者加快买房。

他估计，后续还是会有一些新的管控内容，类似购房市场的交易秩序会管控。同时也应防范借此类优惠贷款乱收费等现象的出现。